La mayoría de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España lamentamos que se apruebe una Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, sin tener en consideración la opinión de los profesionales expertos en el sector inmobiliario.
Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Público, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios. Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están:
- Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.
- Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional.
- Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional.
- Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales.
- Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional.
- Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos.
Vaya por delante que una Ley de Vivienda Estatal resulta necesaria, y está debidamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente.
No obstante, consideramos que la aplicación de esta Ley puede conllevar efectos contrarios al deseado, y por ello nos vemos en la obligación de transmitir nuestra opinión.
1.- INSEGURIDAD JURÍDICA GENERAL, por la aprobación de numerosos decretos y leyes en poco espacio de tiempo, más aún cuando se anuncian posibles recursos, al margen de ello, y dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o Municipios, esto generará disparidad de regímenes entre diferentes territorios; E INSEGURIDAD JURIDICA DE LOS PROPIETARIOS por el desamparo en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda en cuanto al plazo de cumplimiento, la limitación de la renta en zonas tensionadas, y aumento la prórroga de los desahucios para hogares vulnerables.
Consideramos que la función social de la vivienda debe recaer en las Administraciones Públicas no en los propietarios privados sean grandes o pequeños tenedores. Esto provocará una bajada de inmuebles destinados al alquiler, y una huida de los inversores que no construirán para alquilar, incluso pude que se produzca una huida de capital (y actividad) hacia otro territorio “competidor” a nivel inmobiliario cuyas restricciones no sean tan duras, pudiendo tener un impacto más allá del puramente inmobiliario.
2.- LIMITACION DE PRECIOS. La experiencia contrastada como es el caso de Cataluña, ha demostrado que, a medio plazo, los precios han aumentado y se ha reducido la oferta de viviendas en alquiler residencial, resultando por tanto una medida absolutamente negativa y contraproducente.
Teniendo en cuenta esta limitación, junto a la inseguridad jurídica de los propietarios, éstos optarán por alquilar sus viviendas con el máximo de garantías posibles, lo cual favorecerá a las rentas más altas, alterando el principio de proporcionalidad y destino de viviendas a colectivos más necesitados.
Esta medida generará desincentivación de la inversión, sobre todo a nivel de particulares, con una importante merma del mercado de compraventa en el que muchos compradores ven la vivienda como un bien seguro de inversión, que luego introducen en el mercado de alquiler; pero también provocará un estrangulamiento de la cartera de oferta de inmuebles en alquiler, un incremento desmesurado de precios de oferta sin capacidad de negociación, y un importante retroceso en el mercado de la construcción y reformas.
3.- AUSENCIA DE REGULACION LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIO, en pro de la defensa de los derechos del consumidor. Resulta incomprensible que esta Ley no prevea la regulación del Sector de Intermediación Inmobiliaria, cuando la inversión en vivienda es, para la vivienda habitual, la más importante de la vida de las familias; y en caso de inversión, el mejor recurso para fomentar el ahorro. “Se necesitan profesionales cualificados, capaces de dar garantías y seguridad jurídica, en defensores de consumidores y usuarios”
4. - PAGO DE GASTOS DE GESTION INMOBILIARIA Y LOS DE FORMALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CARGO DEL ARRENDADOR. Actualmente éstos gastos se distribuyen en función de la costumbre de la zona geográfica y del mercado inmobiliario. Obligar por Ley a que éstos gastos sean soportados por el arrendador, creará mayor desprotección al inquilino, al entenderse la figura del profesional como un mandatario del arrendador, por lo que se deberá a la defensa de los intereses de éste. Interesa que el profesional sea un mediador, y asesore a ambas partes tanto en las actuaciones previas a la firma del contrato como a las posteriores que vayan surgiendo. Esta obligación, impide además que los agentes inmobiliarios acepten encargos por parte de clientes interesados en el arrendamiento de viviendas, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios, con lo cual se infringe el principio de libre pacto. Otra consecuencia del aumento de gastos al arrendador, será un aumento en el precio de la renta de alquiler.
5. - VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA. La Ley introduce esta nueva figura pendiente de desarrollo que podría ser una de las soluciones al problema de vivienda, pero la inseguridad jurídica puede peligrar este nuevo concepto.
Consideramos que se debe trabajar en este concepto de vivienda, debiendo la Ley incentivar, a través de medidas fiscales, a los propietarios y los inversores con el objeto de que pongan en el mercado viviendas en alquiler, y no desincentivar a través de penalizaciones tributarias como el recargo del IBI. Ayudas para la rehabilitación o incentivos fiscales para aquellas viviendas que se pongan en alquiler puede ser una de las medidas necesarias para que los propietarios e inversores opten por alquilar sus viviendas vacías.
6. - CONSTRUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA. Esta Ley no asegura su creación. Consideramos que las Comunidades Autónomas deberían blindar al menos un mínimo de un 2% de su presupuesto anual para el cumplimiento y desarrollo de estas viviendas con carácter social. Las administraciones competentes deberán garantizar un mínimo de creación anual de vivienda protegido, resultado de su planificación estable para lograr el mínimo del 20% de vivienda protegida en 20 años. La Ley no tiene memoria económica.
7. – PRINCIPIOS BASICOS CONSUMIDOR. Resulta incongruente establecer una serie de obligaciones y responsabilidades al propietario, bajo la protección de los principios básicos de los derechos y facultades del consumidor y usuario, y por otro lado obligarle a hacerse cargo de los honorarios de los profesionales que pueden garantizar su cumplimiento. Cabe recordar que tan consumidor y usuario es el arrendatario como el arrendador.
8. - ENTIDADES GESTORAS. Definir las entidades gestoras de vivienda en alquiler, debiendo las Administraciones cumplir con el principio de transparencia, y presentar una memoria contable anual sobre estas entidades gestoras, debiendo licitar la gestión con otras entidades, asociaciones o colegios sin ánimo de lucro, cuya gestión sea más eficiente, cualificada y garantice la protección a los consumidores y usuarios.
9. - ALQUILER HABITACIONAL. Es necesaria la inclusión en la misma Ley, la regulación del alquiler habitacional, mediante su inclusión dentro de la LAU, por su incidencia sobre el mercado, y por la repercusión inmediata que tendrá la aprobación de la Ley sobre este tipo de destinos.
10. – REGISTRO INMUEBLES ADMINISTRACIONES. En cumplimiento con el principio de transparencia, sería conveniente que las Administraciones elaboraran y mantuviera actualizado un inventario de todos los inmuebles, (viviendas, suelo, edificios, locales, oficinas) que estén bajo su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, indicando el estado y uso, debiendo procurar darle uso a todos sus inmuebles, bien sea directo o para uso social, o cedido para facilitar la gestión a entidades colaboradoras.
Dentro del trámite que os trasladamos en la circular del pasado 19 de este mes, el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda se aprobó en fecha de ayer, 27 de abril, en el Congreso de los Diputados (se puede solicitar a Secretaría), y ha de seguir el trámite de aprobación en el Senado dentro de las primeras semanas de mayo.
Se irá informando de cualquier novedad al respecto, así como de la aprobación definitiva y entrada en vigor.
